师市房地产行业持续底部运行 市场前景模糊

—— 2024年1-3月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

今年以来，师市房地产行业受市场大环境影响，市场下行压力较大，开发投资持续下降，目前一师房地产开发市场仍持续处于底部运行状态，市场恢复存在较大不确定性。

一、房地产市场运行基本情况

（一）房地产开发投资持续低迷。1—3月，师市房地产开发投资同比下降13.6%，受气温回暖影响，多数项目已复工，下降幅度比1—2月收窄17.7个百分点。

房地产投资按工程用途来看，住宅完成投资同比下降20.0%，占师市房地产开发投资完成额的67.17%；商业营业用房完成投资同比增长27.0%；其他投资同比下降26.4%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资同比下降29.1%，占师市房地产开发投资完成比重的75.25%；安装工程完成投资同比下降96.0%；设备工器具购置完成投资同比增长367.7%；其他费用同比增长563.3%。从以上数据看，最新数据显示，一师房地产建安工程呈负增长，设备工器具购置、其它费用呈倍数正增长，表明师市一季度大部分房地产项目为设备工器具购置和其它费用工作，建筑安装工程施工相对减少，大多数项目还未完全进入复工状态。

（二）房屋施工面积和新开工面积大幅下降。1-3月，师市房地产开发企业房屋施工面积186.46万平方米，同比下降108.43万平方米，下降36.8%。其中：住宅施工面积133.34万平方米，同比下降90.14万平方米，下降40.3%；商业营业用房施工面积28.71万平方米，同比下降7.32万平方米，下降20.3%；其他房屋施工面积23.32万平方米，同比下降10.97万平方米，下降32.0%。1-3月房屋新开工面积0.92万平方米，同比下降89.5%；其中：住宅新施工面积0.15万平方米，同比下降97.9%；商业营业用房新施工面积0.78万平方米，同比增长603.9%，从以上数据可预计，若没有新项目补充，师市全年房地产市场前景非常不乐观，房地产已经从房屋住宅施工逐步转移至商业营业用房的施工，房屋住宅施工受市场营销持观望状态。

（三）销售面积、销售额、销售套数“三降”。受师市人口和国际国内大环境影响，1—3月师市房地产销售市场并不乐观，1—3月商品房销售面积4.45万平方米，同比下降46.9%。其中，现房销售面积1.85万平方米，同比增长13.9%；期房销售面积2.60万平方米，同比下降61.6%；商品住宅销售面积3.9万平方米，同比下降51.9%，占师市商品房销售面积的87.16%；商业营业用房销售面积0.57万平方米，同比增长79.7%。商品房销售额2.26亿元，同比下降42.4%。其中，现房销售额0.89亿元，同比增长44.6%；期房销售额1.37亿元，同比下降58.5%；住宅销售额1.69亿元，同比下降52.4%；商业营业用房销售额0.57亿元，同比增长57.2%。

住宅销售套数351套，同比下降47.1%。其中：现房销售142套，同比增长5.2%；期房销售209套，同比下降60.5%。

房屋空置面积90.54万平方米，同比增长142.7%。其中：住宅空置面积64.9万平米，同比增长194.6%；商业营业用房空置面积23.48万平方米，同比增长79.1%。

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）竣工项目多，投资支撑不足。师市目前共有89个在库房地产项目，本年报送投资数据的项目有24个，投资支撑远远不足。同时，本年新开工面积大幅减少，全年新入库房地产项目目前只有1个，随着新入库项目补充不足，在库项目的竣工，能产生投资数据的项目盘子将会越来越小，如果新项目补充不足，投资数据将会进一步下降，全师的房地产开发投资将难以为继，需要引起重视。房地产开发投资作为固定资产投资重要组成部分，对固定资产投资增速将产生不同程度的影响。

（二）商品房空置面积持续扩大。目前，全师房屋空置面积90.54万平方米，同比增长142.7%。其中：住宅空置面积64.9万平米，同比增长194.6%；商业营业用房空置面积23.48万平方米，同比增长79.1%，师市房地产商品房库存压力逐年增加，库存量高将会直接影响开发企业的资金“回笼”情况，很大程度上导致房地产开发项目进度放慢，也可看出销售市场不确定因素影响仍较为突出，刚性需求和改善型购房者观望犹豫现象较为普遍。

三、工作建议

从全国房地产市场大环境、师市房地产投资现状及当前市场状况分析，后续我师房地产市场不景气态势将持续存在，围绕师市房地产发展现状，建议从以下四个方面发力：　　

（一）多措并举持续促销售、去库存。一是健全房地产调控长效机制，研究差别化调控政策，合理支持各类二胎三胎、同住养老等新型刚性需求，不断满足人民美好居住生活需要；二是鼓励企业做好线上线下营销，充分利用电话、互联网、虚拟现实技术、房产超市等方式开展线上楼盘展示、宣传等营销活动，以在线VR看房、直播售楼、置业顾问沟通等方式，为购房者和开发商提供线上服务，吸引购房群体。

（二）加大土地开发、项目推进力度。全年师市已出让但未开发建设土地还剩113.22万平方米，加大对该类土地的清理力度，尽快形成实物量，确保形成有效市场供应,为房地产稳投资、稳供给发挥独特作用；加大重点项目推进力度，力争未开工项目尽快开工，建立房地产项目协调调度机制，落实好项目开工的政策扶持，确保资金、人员按时到位，为师市房地产开发投资提供有效增量。

（三）持续做好招商引资，加大产业人口引进。要持续做好招商引资工作，不断优化营商环境，完善软硬件设施环境，吸引房地产开发企业落地发展，做大市场主体总量。要充分利用师市南疆中心城市的区位优势，继续创新人才引进政策，加快将符合师市发展需要的各类人口在本地置业落户。