师市房地产市场全年持续下行

—— 2023年1-12月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

 2023年一师房地产受市场大环境影响，市场下行压力较大，开发投资持续下降，目前一师房地产开发市场仍处于低迷运行态势，市场恢复存在较大不确定性。

 一、房地产市场运行情况

 （一）房地产开发投资持续低迷。1—12月，师市房地产开发投资完成34.49亿元，同比下降15%，下降幅度分别较比1—8月、1—9月、1—10月和1—11月分别扩大12、8.5、6.6和1个百分点。

房地产投资按工程用途来看，住宅完成投资22.74亿元，同比下降22.1%，占师市房地产开发投资完成额的65.93%；办公楼投资0.14亿元，同比增长145.6%；商业营业用房完成投资8.57亿元，同比增长31.3%；其他投资3.04亿元，同比下降36.9%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资28.19亿元，同比下降17.8%，占师市房地产开发投资完成比重的81.72%；安装工程完成投资0.50亿元，同比下降46.3%；设备工器具购置完成投资0.97亿元，同比增长41.7%；其他费用4.84亿元，同比增长3.0%。从以上数据看，最新数据显示，一师房地产建安工程呈负增长，设备工器具购置、其它费用呈正增长，表明师市大部分房地产项目已完成设备安装工作，建筑安装工程相对减少，项目投资建设已基本接近尾声。

（二）房屋竣工面积增幅明显。全年房地产开发企业房屋竣工面积124.4万平方米，同比增加96.4万平方米，增长345.1%。其中：住宅竣工面积91.69万平方米，同比增加69.96万平方米，增长322%；商业营业用房18.49万平方米，同比增加15.11万平方米，增长447.4%；其他房屋竣工面积14.19万平方米，同比增加11.35万平方米，增长399.4%。全年新增固定资产33.46亿元，同比增长513.1%。

（三）销售市场持续回升，后续情况需持续关注。今年以来，各项目加快建设速度，多个项目取得预售许可证，为尽快回笼资金，采取多种方式进行销售宣传和促销，主要通过举办购房节，采取购房送10万大牌家装包和车位等措施，加大房地产促销力度，10月由师市住建局牵头举办的住房产业博览会活动，有效拉伸师市房地产销售，当天销售住宅和商业用房共计576套、销售面积6.27万平方米、销售额达2.51亿元，且此次住房产业博览会政策持续影响师市12月房地产销售。1—12月商品房销售面积46.0万平方米，同比降低1.2，降幅较1—9月、1—10月和1—11月分别收窄16、8.9和5个百分点。其中，现房销售面积9.31万平方米，同比增长61.7%；期房销售面积36.69万平方米，同比下降10.1%；商品住宅销售面积40.1万平方米，同比下降4.4%，占师市商品房销售面积的87.19%；商业营业用房销售面积5.89万平方米，同比增长28%。本年商品房销售面积比较突出的项目有：第一师阿拉尔市长租房项目商品房销售面积5.16万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目商品房销售面积4.36万平方米；阿拉尔市江山府小区建设项目商品房销售面积2.5万平方米。

商品房销售额23.15亿元，同比增长8.9%。其中，现房销售额3.59亿元，同比增长91.5%；期房销售额19.57亿元，同比增长0.9%；住宅销售额16.63亿元，同比下降1.3%；商业营业用房销售额6.52亿元，同比增长47.5%。

住宅销售套数3511套，同比下降3.7%，降幅较1—9月和1—10月分别收窄11.2个百分点和4.9个百分点。其中：现房销售772套，同比增长70.4%；期房销售2739套，同比下降14.2%。

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）竣工项目多，投资支撑不足。师市目前共有94个在库房地产项目，本年报送投资数据的项目有55个，竣工项目共计53个，其中本年竣工项目达22个，从目前来看来年有投资数据的项目仅仅只有33个，投资支撑远远不足。同时，本年新开工面积大幅减少，全年新入库房地产项目14个，计划总投资41.83亿，全师房地产本年新开工面积50.98万平方米，同比下降69.1%；其中，住宅类新开工面积34.38万平方米，同比下降71.4%；商业营业用房新开工面积11.08万平方米，同比下降52.5%；其它房屋新开工面积5.5万平方米，同比下降73.4%。随着新入库项目减少，在库项目的竣工，能产生投资数据的项目盘子将会越来越小，如果新项目补充不足，投资数据将会进一步下降，全师的房地产开发投资将难以为继，需要引起重视。房地产开发投资作为固定资产投资重要组成部分，对固定资产投资增速将产生不同程度的影响。

（二）商品房可售面积有所收窄，但总量仍然较大。受师市多项房地产销售措施影响，销售市场有所回升，销售面积有所增长，但因全国房地产市场大环境影响，销售市场不确定因素影响仍较为突出，刚性需求和改善型购房者观望犹豫现象较为普遍，全师商品房可售面积82.42万平方米，同比增长244.8%。其中：住宅57.36万平米，同比增长567.5%；商业营业用房22.91万平方米，同比增长76.8%。

三、工作建议

从全国房地产市场大环境、师市房地产投资现状及当前市场状况分析，后续我师房地产市场不景气态势将持续存在，围绕师市房地产发展现状，建议从以下四个方面发力：　　

（一）多措并举持续促销售、去库存。一是健全房地产调控长效机制，研究差别化调控政策，合理支持各类二胎三胎、同住养老等新型刚性需求，不断满足人民美好居住生活需要；二是鼓励企业做好线上线下营销，充分利用电话、互联网、虚拟现实技术、房产超市等方式开展线上楼盘展示、宣传等营销活动，以在线VR看房、直播售楼、置业顾问沟通等方式，为购房者和开发商提供线上服务，吸引购房群体。

（二）加大土地开发、项目推进力度。全年师市已出让但未开发建设土地还剩111.14万平方米，加大对该类土地的清理力度，尽快形成实物量，确保形成有效市场供应,为房地产稳投资、稳供给发挥独特作用；加大重点项目推进力度，力争未开工项目尽快开工，建立房地产项目协调调度机制，落实好项目开工的政策扶持，确保资金、人员按时到位，为师市房地产开发投资提供有效增量。

（三）拓宽企业融资渠道。用好国家“保交楼”专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，因地制宜实施好差别化信贷政策，强化资金使用管理，协助企业拓宽融资渠道，妥善照顾房地产企业的合理融资需求；持续推进政策措施落地落实，建立多元化融资渠道，积极争取各类金融机构的信贷支持，强化银企对接，减少社会融资成本，适当降低融资门槛，减轻房地产企业的融资压力。

（四）持续做好招商引资，加大产业人口引进。要持续做好招商引资工作，不断优化营商环境，完善软硬件设施环境，吸引房地产开发企业落地发展，做大市场主体总量。要充分利用师市南疆中心城市的区位优势，继续创新人才引进政策，加快将符合师市发展需要的各类人口在本地置业落户。