师市房地产投资负增长 销售市场“回升”

—— 2023年1-8月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

1—8月，受全国房地产市场大环境影响，房地产投资主体对于房地产项目开发的投入逐渐趋于理性，师市房地产开发市场投资呈负增长。

 一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资负增长。1—8月，师市房地产开发投资完成25.22亿元，同比下降3.0%。

房地产投资按工程用途来看，住宅完成投资17.49亿元，同比下降10.0%，占师市房地产开发投资完成额的69.35%；商业营业用房完成投资5.60亿元，同比增长60.5%；其他投资2.13亿元，同比下降30.9%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资20.92亿元，同比下降6.2%，占师市房地产开发投资完成比重的82.97%；安装工程完成投资0.37亿元，同比下降10.2%；设备工器具购置完成投资0.57亿元，同比增长24.8%；其他费用3.36亿元，同比增长18.7%。从以上数据看，1—8月房地产建安工程呈负增长，设备工器具购置、其它费用呈正增长，表明师市大部分房地产项目已进入设备安装状态，建筑安装工程相对减少，项目投资建设已基本接近尾声。

（二）多个项目已竣工，房屋竣工面积、竣工价值和新增固定资产投资均大幅增加。1—8月，师市房地产房屋竣工面积54.18万平方米，同比增长11.06倍；房屋竣工面积较为突出的项目有：阿拉尔天源美邸小区建设项目二期房屋竣工面积6.9万平方米；恒旭名府小区建设项目房屋竣工面积8.45万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目竣工面积18.31万平方米。房屋竣工价值12.73亿元，同比增长16.98倍，其中住宅竣工价值8.88亿元，同比增长13.24倍，从以上数据分析，今年竣工项目相比去年大幅增加。

（三）销售面积、销售额、销售套数“三增”。今年以来，各项目加快建设速度，多个项目在六、七月份取得了预售许可证，为尽快回笼资金，采取多种方式进行销售宣传和促销，主要通过举办购房节活动，采取购房送10万大牌家装包和车位等措施，推动房地产销售有所“回升”，1—8月师市商品房销售面积31.13万平方米，同比增长7.0%。其中，现房销售面积5.60万平方米，同比增长19.9%；期房销售面积25.53万平方米，同比增长4.5%；商品住宅销售面积27.34万平方米，同比增长2.8%，占师市商品房销售面积的87.83%；商业营业用房销售面积3.79万平方米，同比增长50.3%。本年商品房销售面积比较突出的项目有：阿拉尔市江山府小区建设项目商品房销售面积2.92万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目商品房销售面积3.94万平方米；第一师阿拉尔市长租房项目商品房销售面积3.40万平方米。

商品房销售额15.66亿元，同比增长40.5%。其中，现房销售额2.11亿元，同比增长41.6%；期房销售额13.55亿元，同比增长40.3%；住宅销售额11.55亿元，同比增长22.0%；商业营业用房销售额4.11亿元，同比增长145.3%。

住宅销售套数2367套，同比增长0.8%。其中：现房销售484套，同比增长26.4%；期房销售1883套，同比下降4.2%。

房屋空置面积44.24万平方米，同比增长113.7%。其中：住宅空置面积28.14万平米，同比增长313.6%；商业营业用房空置面积13.94万平方米，同比增长20.7%。

表1  2023年1-8月房地产销售对比表

单位：平方米

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）竣工项目多，投资支撑不足。师市目前共有89个在库房地产项目，其中58个已竣工，本年报数的项目有50个，其中：9个项目已于1—8月竣工，16个项目接近竣工状态，投资支撑远远不足。同时，本年新开工面积大幅减少，1—8月新入库房地产项目10个，计划总投资34.3亿，本年新开工面积39.25万平方米，同比下降59.7%。

（二）房地产开发企业置地积极性不高，投资意愿不强。1—8月，从全师土地供应情况来看，师市目前暂时没有房地产业用途的土地出让数据，也反映出房地产市场的供需已发生了变化，再加上房地产项目回收投资周期漫长，面对市场风险，有实力投资的房地产开发企业对市场持观望态度。

三、工作建议  

从全国房地产市场大环境、师市房地产投资现状及当前市场状况分析，后续我师房地产市场不景气态势将持续存在，且随着汇嘉、长租房一期、二期、江山府和大巴扎等几个大项目的全面竣工，房地产投资呈负增长态势将进一步加剧。围绕师市房地产发展现状，建议从以下三个方面发力：一是房企需转变观念，练好内功，向管理服务要效益。房企“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”发展模式已成为过去，如果再以以前的模式发展，那么发生系统性金融风险的可能性就会越来越大。如今，随着市场形势的变化和需求的多元化，地产行业不应再对住宅开发过于依赖，开发、经营、服务并重才是大势所趋，房企需要转变观念，更加注重“多条腿走路”。如果说过去高周转模式支撑了房地产行业更容易“赚快钱”，那么未来，房地产行业在租购并举、经营服务性业务以及城市更新等方向将迎来新机会，则更有可能赚的是小钱、慢钱、辛苦钱，向管理、服务、运营要效益，也需要更多耐心，下更多绣花功夫。二是增强房地产行业的发展信心。不断强化各部门的职责,加强房地产领域的品质、安全和社会稳定风险监管,维护企业和群众合法权益,鼓励房地产企业强化责任担当,避免恶性竞争。引导房地产企业抱团取暖,适时举办购房节活动,并在购置税和房屋契税上给予优惠。三是完善城市基础配套设施建设，全力优化社会环境，增强购房置业信心。以争创全国文明城市为契机，结合美丽师市建设项目，积极完善城市配套设施，提升公共服务水平，增强城市吸引力，以自身高质量发展留住本地人，吸引外来务工经商人员购房，增强购房置业信心。