在房地产交易纠纷中，逾期交房常成为业主与开发商矛盾的焦点。近日，第一师中级人民法院成功调解一起商品房买卖合同纠纷案件。在法院的耐心调解下，该案业主与开发商之间持续数月的逾期交房及违约金纠纷得到成功调解，双方在互谅互让的基础上达成一致，为这起因疫情等因素引发的矛盾画上了圆满的句号。

案情回顾：从纠纷产生到调解落幕

1.纠纷起点：合同约定与履行偏差的冲突2021年9月，张某与某房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同明确两大核心法律条款：一是张某需支付50万元购房款（首期10万元+银行贷款40万元）；二是房产公司应于2023年2月28日前交付房屋，逾期需按约支付违约金。履行中，张某已全额付清购房款，但房屋交付因疫情受阻——2022年8月至12月的121天疫情导致建筑材料运输中断、项目停工，最终房屋于2023年8月30日交付，超出约定日期183天，双方就违约金协商无果引发诉讼。

2.一审裁判：不可抗力与违约金的法律裁量一审法院围绕“不可抗力免责范围”“违约金数额认定”两大争议焦点审理：首先，确认合同合法有效，明确疫情构成不可抗力，但仅对应121天免责期，剩余62天属房产公司逾期责任；其次，因张某未能举证实际损失金额，法院依据公平原则酌情判定房产公司支付违约金7000元。房产公司不服一审结果提起上诉，案件进入二审程序。

3.二审调解：法院主导搭建沟通桥梁，寻求解纷方案本案经开庭审理，承办法官认为双方当事人对违约金数额争议较小，且均有调解意愿，于是当庭组织双方进行调解。某房产公司承认存在逾期交房的事实，但辩称逾期交房系疫情导致，属于不可抗力，并非恶意违约，请求法院减免部分违约金。承办法官在听取双方意见的基础上，采取“背对背”的方式进行调解，一方面，与某房产公司的代理人沟通协调，向其阐明相关法律规定，告知某房产公司疫情虽可构成不可抗力，但其影响程度和免责范围需要根据具体案情判断，不能完全免除责任。另一方面从疫情过后辖区企业的经营困难，引导张某互谅互让，接受调解。最终，在法官的耐心调解下，张某与某房产公司达成调解协议，某房产公司向张某支付逾期交房违约金5000元。最终双方达成协议，房产公司支付违约金5000元，纠纷圆满解决。

承办法官在解释本案中不可抗力在逾期交房中的适用规则时讲到，一是疫情可构成不可抗力，但需提供充分证据证明疫情与施工中断的直接因果关系（如本案121天停工记录）；二是不可抗力的免责范围需“对应匹配”，仅能免除疫情影响期间的责任，超出部分仍需承担逾期责任；三是不可抗力不构成“免责万能理由”，开发商需举证证明疫情对施工的实际影响，不可滥用不可抗力主张免责。

“违约金的认定，要兼顾约定与公平。”承办法官进一步解释道，“一方面，要以合同约定为基础，明确开发商逾期交房应承担违约责任；另一方面，考虑到张某未举证实际损失，法院依据《民法典》公平原则酌情判定违约金数额，既避免开发商过度承担责任，也保障了业主的合法权益。”

针对此类纠纷的预防与应对建议，法官建议购房者要强化合同意识与证据留存。在签订购房合同时，明确逾期交房违约金的计算标准、支付方式，避免条款模糊；同时在合同中列明不可抗力的具体情形、免责期限认定方式，减少后续法律争议：并全程留存购房款支付凭证、与开发商的沟通记录等，为可能的维权保留法律证据。开发商在规范履约的同时要提升风险应对能力。在项目开发中，充分预判疫情、政策调整等风险，合理设定交房期限，预留缓冲空间；出现不可抗力导致逾期时，及时向购房者履行告知义务，提交相关证明材料，主动沟通解决方案；引发纠纷时，要积极配合调解，避免消极对抗导致矛盾升级，降低企业信誉与经济损失。

此次矛盾化解，是第一师中级人民法院践行“司法为民”理念的生动体现，也是专业与温度兼具的矛盾化解的生动实践。下一步，第一师中级人民法院将坚持以人民为中心的宗旨，积极探索多元化解纠纷机制，秉持“如我在诉”的司法理念，为营造法治化营商环境、促进社会和谐贡献法院力量。