师市房地产投资稳步增长 商品房去库存压力增加

—— 2023年1-6月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

1-6月，师市房地产开发投资同比增长16.8%，同时抓住有利施工期，抢抓施工进度，推动房屋竣工面积和竣工价值成倍数增加。但受市场因素影响，师市房地产商品房库存压力逐年增加，商品房销售面积程下降趋势，商品房销售面积21.72万平方米，同比下降2.6%；同时，师市各房地产企业对市场持观望状态，本年未对土地进行购置。

 一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资稳步增长。1-6月，师市房地产开发投资完成16亿元，同比增长16.8%。

房地产投资按工程用途来看，商品住宅完成投资11亿元，较2022年1—6月完成投资增加1.08亿元，同比增长10.9%，占师市房地产开发投资完成额的68.75%；商业营业用房完成投资3.56亿元，较2022年1—6月完成投资增加1.69亿元，同比增长91%；其他投资1.59亿元，较2022年1—6月完成投资减

少0.46亿元，同比下降22.4%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资13.07亿元，较2022年1—6月完成投资增加0.82亿元，同比增长6.7%，占师市房地产开发投资完成比重的81.69%；安装工程完成投资0.41亿元，较2022年1—6月完成投资增加0.3亿元，同比增长277.4%；设备工器具购置完成投资0.26亿元，较2022年1—6月完成投资减少0.09亿元，同比减少25.4%；其他费用2.41亿元，较2022年1—6月完成投资增长1.28亿元，同比增长112.5%。本年重点项目完成投资情况如下：第一师阿拉尔市长租房项目完成投资2.26亿元；阿拉尔汇嘉建设项目完成投资2.2亿元；阿拉尔市江山府小区建设项目完成投资1.19亿元。

（二）城市建设加快、房屋竣工面积和竣工价值均大幅增加。1-6月，师市房地产房屋竣工面积29.70万平方米，同比增长12.5倍；房屋竣工价值7.96万平方米，同比增长57.96倍。房屋竣工面积较为突出的项目有：阿拉尔天源美邸小区建设项目二期房屋竣工面积6.9万平方米；第一师十团翡翠苑住宅小区（一期）建设项目房屋竣工面积6.77万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目房屋施工面积4.79万平方米。

房屋竣工价值7.9亿元，同比增长57.96倍。其中：住宅竣工价值4.34亿元，同比增长34.85倍；商业营业用房竣工价值3.33亿元，同比增长255.2倍；其他房屋竣工价值0.24亿元，同比增长2386倍。

（三）销售面积、销售额“一降一升”。1-6月，师市商品房销售面积21.72万平方米，同比下降2.6%。其中，现房销售面积4.19万平方米，同比增长3.8%；期房销售面积17.54万平方米，同比下降4%；商品住宅销售面积19.98万平方米，同比下降1.7%，占师市商品房销售面积的91.98%；商业营业用房销售面积1.74万平方米，同比下降12.4%。本年商品房销售业绩比较突出的项目有：阿拉尔汇嘉建设项目商品房销售面积3.02万平方米；第一师阿拉尔市长租房项目商品房销售面积2.97万平方米；阿拉尔市江山府小区建设项目商品房销售面积2.52万平方米。

商品房销售额10.74亿元，同比增长24.7%。其中，现房销售额1.59亿元，同比增长26.8%；期房销售额9.15亿元，同比增长24.3%；住宅销售额8.59亿元，同比增长17.6%；商业营业用房销售额2.15亿元，同比增长64%。

住宅销售套数1749套，同比下降3.9%。其中：期房销售1381套，同比下降6.9%；现房销售368套，同比增长9.2%。

房屋空置面积38.62万平方米，同比增长96.4%。其中：住宅空置面积22.91万平米，同比增长307.4%；商业营业用房空置面积13.55万平方米，同比增长15.9%。

表1  2023年1-6月房地产销售对比表

单位：平方米

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）楼市下行明显，短期回升乏力。在“双碳”目标引领下，制造业转型升级，绿色产业与农村发展逐渐成为经济长期高质量发展的主要抓手。作为资金密集型行业，房地产业发展需要金融业大力支持，但是随着房地产行业信贷监管不断加深，银根收紧，贷款催讨，使得其融资渠道受到限制。

（二）师市房地产开发项目进度放缓。目前，师市房地产商品房库存压力逐年增加，库存量高将会直接影响开发企业的资金“回笼”情况，很大程度上导致房地产开发项目进度放慢。

（三）城市吸引力不足、市场观望情绪浓厚。因国际国内经济下行压力逐

渐增大，开发商为快速回笼资金，通过压缩成本以价换量的方式进行降价促销，

购房群体持币观望情绪浓厚，导致现房和二手房去化周期不断延长，加之楼市区域分化程度加剧以及政策对楼市调控措施加码，非主城区的房价跌幅不断扩大，缺乏人口支撑的边远地区不被看好，烂尾楼、空置房等风险加大等诸多因素的影响，师市房地产行业未来发展面临持续增长的压力。比如，本年购置土地面积0平方米、土地成交价款0元，本年房屋新开工面积26.56万平方米，同比下降64.8%，从以上数据可看出，房产公司对房屋新开发工作持观望状态。

三、几点建议  

（一）发挥优势，合理把握房地产土地供应节奏，满足合理住房需求。财政部和国家税务总局联合发布的《关于支持居民 换购住房有关个人所得税政策的公告》，充分体现了国家对提升居民改善型住房需求的决心。对此，师市相关行业部门要鼓励房企提升住房品质并提供多样化物业服务，提高各类群体对改善型住房的购买需求，提高居民居住质量。同时，紧跟城镇化推进速度，做好长期规划，结合各地市场情况，保持土地持续供应，保证房地产市场可持续发展。

（二）增强房地产行业的发展信心。不断强化各部门的职责,加强房地产领域的品质、安全和社会稳定风险监管,维护企业和群众合法权益,鼓励房地产企业强化责任担当,避免恶性竞争。引导房地产企业抱团取暖,适时举办房交会,并在购置税和房屋契税上给予优惠。

（三）持续帮助企业拓宽融资渠道。用好国家“保交楼”专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，因地制宜实施好差别化信贷政策，强化资金使用管理，协助企业拓宽融资渠道，妥善照顾房地产企业的合理融资需求；持续推进政策措施落地落实，建立多元化融资渠道，积极争取各类金融机构的信贷支持，强化银企对接，减少社会融资成本，适当降低融资门槛，减轻房地产企业的融资压力。